Làm thế nào để chứng minh đất ở, nhà ở chuyển nhượng là thửa đất, nhà ở duy nhất khi xin miễn thuế thu nhập cá nhân?
Hỏi: Xin chào Luật sư, tôi đang muốn chuyển nhượng thửa đất của tôi tại phường Đống Đa, quận Hai Bà Trưng, Hà Nội. Do giá chuyển nhượng thửa đất trên của tôi cũng khá cao nên số tiền thuế thu nhập cá nhân tôi phải nộp khi sang tên cũng không ít. Tôi được biết khi chuyển nhượng nhà đất duy nhất thì được miễn thuế thu nhập cá nhân, vậy tôi cần phải làm sao để chứng minh thửa đất chuyển nhượng trên của tôi là duy nhất để được miễn thuế?
Xin chào anh/chị! Công ty Luật hợp danh Đại An Phát cảm ơn anh/chị đã tin tưởng và gửi đề nghị tư vấn đến chúng tôi. Về vấn đề anh/chị hỏi, chúng tôi xin tư vấn như sau:
I. Cơ sở pháp lý
- Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007;
- Luật Thuế thu nhập cá nhân sửa đổi năm 2014;
- Nghị định số 65/2013/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân;
- Nghị định 12/2015/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật về thuế và sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định về thuế;
- Thông tư 111/2013/TT-BTC Hướng dẫn Luật Thuế thu nhập cá nhân và Nghị định 65/2013/NĐ-CP do Bộ trưởng Bộ Tài chính ban hành.
II. Tư vấn của Luật sư
Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân theo quy định tại khoản 2 Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007.
Tại Khoản 2 điều 4 Nghị định 65/2013/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân có quy định như sau:
“Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam. Cá nhân chuyển nhượng có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam theo quy định tại Khoản này phải đáp ứng các điều kiện sau:
a) Tại thời điểm chuyển nhượng, cá nhân chỉ có quyền sở hữu, quyền sử dụng một nhà ở hoặc một thửa đất ở (bao gồm cả trường hợp có nhà ở hoặc công trình xây dựng gắn liền với thửa đất đó);
b) Thời gian cá nhân có quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở, đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu là 183 ngày;
c) Nhà ở, quyền sử dụng đất ở được chuyển nhượng toàn bộ;
Việc xác định quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở, đất ở căn cứ vào giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở, đất ở. Cá nhân có nhà ở, đất ở chuyển nhượng có trách nhiệm kê khai và tự chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác của việc kê khai. Trường hợp cơ quan có thẩm quyền phát hiện kê khai sai thì không được miễn thuế và bị xử lý theo quy định của pháp luật.”
Như vậy, để được miễn thuế theo quy định trên bạn phải đồng thời đáp ứng 03 điều kiện sau:
Tại Khoản 2 điều 4 Nghị định 65/2013/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân có quy định như sau:
“Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam. Cá nhân chuyển nhượng có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam theo quy định tại Khoản này phải đáp ứng các điều kiện sau:
a) Tại thời điểm chuyển nhượng, cá nhân chỉ có quyền sở hữu, quyền sử dụng một nhà ở hoặc một thửa đất ở (bao gồm cả trường hợp có nhà ở hoặc công trình xây dựng gắn liền với thửa đất đó);
b) Thời gian cá nhân có quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở, đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu là 183 ngày;
c) Nhà ở, quyền sử dụng đất ở được chuyển nhượng toàn bộ;
Việc xác định quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở, đất ở căn cứ vào giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở, đất ở. Cá nhân có nhà ở, đất ở chuyển nhượng có trách nhiệm kê khai và tự chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác của việc kê khai. Trường hợp cơ quan có thẩm quyền phát hiện kê khai sai thì không được miễn thuế và bị xử lý theo quy định của pháp luật.”
Như vậy, để được miễn thuế theo quy định trên bạn phải đồng thời đáp ứng 03 điều kiện sau:
- Thời điểm chuyển nhượng, chỉ sở hữu hoặc sử dụng 01 nhà ở hoặc 01 thửa đất ở duy nhất;
- Cá nhân đã sở hữu nhà, đất ở tối thiểu 183 ngày;
- Nhà ở, quyền sử dụng đất được chuyển nhượng toàn bộ.
Để bạn có thể hiểu rõ quy định của luật về các điều kiện này khi chuẩn bị giấy tờ xin miễn thuế chúng tôi xin đi vào phân tích từng nội dung.
-
Điều kiện thứ 1: Thời điểm chuyển nhượng, chỉ sở hữu hoặc sử dụng 01 nhà ở hoặc 01 thửa đất ở duy nhất
Điểm b khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC hướng dẫn điều kiện chỉ có duy nhất quyền sở hữu một nhà ở hoặc quyền sử dụng một thửa đất ở (bao gồm cả trường hợp có nhà ở hoặc công trình xây dựng gắn liền với thửa đất đó) tại thời điểm chuyển nhượng, cụ thể như sau:
- Việc xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở căn cứ vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Trường hợp chuyển nhượng nhà ở có chung quyền sở hữu, đất ở có chung quyền sử dụng thì chỉ cá nhân chưa có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở nơi khác được miễn thuế; cá nhân có chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở còn có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở khác không được miễn thuế.
- Trường hợp vợ chồng có chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở và cũng là duy nhất của chung vợ chồng nhưng vợ hoặc chồng còn có nhà ở, đất ở riêng, khi chuyển nhượng nhà ở, đất ở của chung vợ chồng thì vợ hoặc chồng chưa có nhà ở, đất ở riêng được miễn thuế; chồng hoặc vợ có nhà ở, đất ở riêng không được miễn thuế.
Do vậy, để đáp ứng điều kiện này thì thửa đất hoặc nhà ở bạn chuyển nhượng phải là thửa đất hoặc nhà ở duy nhất bạn có quyền sử dụng, quyền sở hữu theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.
Lưu ý: Thực tế cơ quan thuế sẽ yêu cầu người xin miễn giảm thuế phải giải trình trong trường hợp địa chỉ nhà đất chuyển nhượng và địa chỉ nơi đăng ký hộ khẩu thường trú không đồng nhất khi nộp hồ sơ miễn thuế thu nhập cá nhân. Do vậy trước khi nộp hồ sơ bạn cần chuẩn bị Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất để chứng minh địa chỉ nơi bạn đăng ký hộ khẩu thường trú là của người khác hoặc các giấy tờ để chứng minh 2 địa chỉ (trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và trên Sổ hộ khẩu) là 01 nhưng có sự khác nhau là do thay đổi địa chỉ theo Quyết định của Cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Trường hợp vợ chồng có chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở và cũng là duy nhất của chung vợ chồng nhưng vợ hoặc chồng còn có nhà ở, đất ở riêng, khi chuyển nhượng nhà ở, đất ở của chung vợ chồng thì vợ hoặc chồng chưa có nhà ở, đất ở riêng được miễn thuế; chồng hoặc vợ có nhà ở, đất ở riêng không được miễn thuế.
Do vậy, để đáp ứng điều kiện này thì thửa đất hoặc nhà ở bạn chuyển nhượng phải là thửa đất hoặc nhà ở duy nhất bạn có quyền sử dụng, quyền sở hữu theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.
Lưu ý: Thực tế cơ quan thuế sẽ yêu cầu người xin miễn giảm thuế phải giải trình trong trường hợp địa chỉ nhà đất chuyển nhượng và địa chỉ nơi đăng ký hộ khẩu thường trú không đồng nhất khi nộp hồ sơ miễn thuế thu nhập cá nhân. Do vậy trước khi nộp hồ sơ bạn cần chuẩn bị Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất để chứng minh địa chỉ nơi bạn đăng ký hộ khẩu thường trú là của người khác hoặc các giấy tờ để chứng minh 2 địa chỉ (trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và trên Sổ hộ khẩu) là 01 nhưng có sự khác nhau là do thay đổi địa chỉ theo Quyết định của Cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
-
Điều kiện thứ 2: Cá nhân đã sở hữu nhà, đất ở tối thiểu 183 ngày
Khoản 1 Điều 12 Thông tư 92/2015/TT-BTC sửa đổi, bổ sung tiết b.1.2 điểm b khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC hướng dẫn cách xác định “thời điểm 183 ngày” như sau:
Thời điểm xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở là ngày cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Riêng trường hợp được cấp lại, cấp đổi theo quy định của pháp luật về đất đai thì thời điểm xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở được tính theo thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trước khi được cấp lại, cấp đổi
Thời điểm xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở là ngày cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Riêng trường hợp được cấp lại, cấp đổi theo quy định của pháp luật về đất đai thì thời điểm xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở được tính theo thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trước khi được cấp lại, cấp đổi
-
Điều kiện thứ 3: Nhà ở, quyền sử dụng đất được chuyển nhượng toàn bộ
Điểm c khoản 2 Điều 4 Nghị định 65/2013/NĐ-CP quy định nhà ở, quyền sử dụng đất ở phải được chuyển nhượng toàn bộ. Trường hợp cá nhân có quyền hoặc chung quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất ở duy nhất nhưng chuyển nhượng một phần thì không được miễn thuế cho phần chuyển nhượng đó.
Bên cạnh đó, điểm b khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC lưu ý rằng: Trường hợp chuyển nhượng nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai không thuộc diện được miễn thuế thu nhập cá nhân.
Trên đây là toàn bộ những quy định của pháp luật về vấn đề xin miễn thuế thu nhập cá nhân đối với thửa đất hoặc nhà ở được chuyển nhượng là duy nhất. Nếu còn bất kỳ băn khoăn nào, hoặc muốn được công ty Luật Hợp danh Đại An Phát hỗ trợ trực tiếp để miễn giảm thuế thu nhập cá nhân khi bạn chuyển nhượng nhà đất xin vui lòng liên hệ với chúng tôi:
CÔNG TY LUẬT HỢP DANH ĐẠI AN PHÁT
Số điện thoại: 024.39.184.888/0973.509.636/0989.422.798
Email: luatdaianphat@gmail.com
Trân trọng!
Bên cạnh đó, điểm b khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC lưu ý rằng: Trường hợp chuyển nhượng nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai không thuộc diện được miễn thuế thu nhập cá nhân.
Trên đây là toàn bộ những quy định của pháp luật về vấn đề xin miễn thuế thu nhập cá nhân đối với thửa đất hoặc nhà ở được chuyển nhượng là duy nhất. Nếu còn bất kỳ băn khoăn nào, hoặc muốn được công ty Luật Hợp danh Đại An Phát hỗ trợ trực tiếp để miễn giảm thuế thu nhập cá nhân khi bạn chuyển nhượng nhà đất xin vui lòng liên hệ với chúng tôi:
CÔNG TY LUẬT HỢP DANH ĐẠI AN PHÁT
Số điện thoại: 024.39.184.888/0973.509.636/0989.422.798
Email: luatdaianphat@gmail.com
Trân trọng!
- TỐ CÁO HÀNH VI LẤN CHIẾM ĐẤT ĐAI CÓ ĐƯỢC KHÔNG?
- CÓ THAY THẾ BIỆN PHÁP TẠM GIỮ BẰNG BIỆN PHÁP CẤM ĐI KHỎI NƠI CƯ TRÚ ĐƯỢC KHÔNG?
- MẪU ĐƠN ĐỀ NGHỊ CẤP GIẤY PHÉP XÂY DỰNG MỚI NHẤT NĂM 2021
- NHỮNG HẬU QUẢ PHÁP LÝ KHI HỌC SINH ĐÁNH NHAU GÂY THƯƠNG TÍCH THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH
- Tôi có bị phạt khi làm Giấy khai sinh muộn cho con không?
- THỜI ĐIỂM TÍNH THỜI GIAN THỬ THÁCH CỦA ÁN TREO
- Làm cách để tiếp tục nhận trợ cấp thất nghiệp trong thời gian xiết chặt việc giãn cách xã hội?
- MẪU THÔNG BÁO VỀ VIỆC TÌM KIẾM VIỆC LÀM