Các hình thức lựa chọn nhà đầu tư khi thực hiện dự án khu đô thị theo quy định của pháp luật

04/05/2020 15:13

Câu hỏi:
Xin chào luật sư !
Tôi có một câu hỏi xin Luật sư tư vấn như sau. Công ty tôi là một Công ty Việt Nam chuyên về kinh doanh bất động sản, thi công xây dựng các dự án bất động sản. Hiện nay Công ty tôi đang muốn thực hiện dự án xây dựng khu đô thị trên địa bàn tỉnh X. Tuy nhiên, theo như tôi được biết hiện nay quy định của pháp luật về việc lựa chọn nhà đầu tư chưa được thống nhất. Vậy luật sư có thể tư vấn cho tôi về các hình thức lựa chọn nhà đầu tư theo pháp luật hiện hành và cụ thể là đối với dự án xây dựng nhà ở khu đô thị thì tôi phải thực hiện lựa chọn nhà đầu tư thông qua hình thức nào?
Mong nhận được phản hồi từ các Luật sư!

Trả lời của Luật sư.
Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi vướng mắc pháp lý của mình tới Công ty Luật Đại An Phát chúng tôi. Với đội ngũ Luật sư, chuyên gia tư vấn được đào tạo bài bản, giỏi về chuyên môn cũng như giàu kinh nghiệm giải quyết các vụ việc thực tế, công ty chúng tôi tự tin có đủ năng lực để giải đáp vướng mắc của bạn như sau:
Theo quy định của pháp luật hiện hành việc lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án bất động sản nói riêng và dự án có sử dụng đất nói chung đang được ghi nhận tại nhiều văn bản pháp luật khác nhau như: luật đất đai, luật đầu tư, luật đấu thầu, luật nhà ở, luật kinh doanh thương mại… và chưa có sự thống nhất. Trong giai đoạn chuẩn bị thực hiện dự án. Các chủ đầu tư phải thực hiện một trong các hình thức lựa chọn nhà đầu tư sau để được nhà nước giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án.
các hình thức lựa chọn nhà thầu nhà đầu tư

các hình thức lựa chọn nhà thầu nhà đầu tư

I. Lựa chọn nhà đầu tư thông qua đấu giá quyền sử dụng đất.

Cụ thể, Luật Đất đai năm 2013 quy định hầu hết các dự án bất động sản đều thuộc trường hợp Nhà Nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất. Luật không có bất cứ quy định nào về đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư và trong các trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá không bao gồm trường hợp “giao đất cho nhà đầu tư trúng đấu thầu quyền sử dụng đất”.
Điều 118 Luật đất đai quy định về các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất và các trường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất như sau:

1. Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây, trừ các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này:
a) Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê hoặc cho thuê mua;
b) Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê;
c) Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng;
d) Sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;
đ) Cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;
e) Giao đất, cho thuê đất đối với đất Nhà nước thu hồi do sắp xếp lại, xử lý trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp, cơ sở sản xuất, kinh doanh mà tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu nhà nước;
g) Giao đất ở tại đô thị, nông thôn cho hộ gia đình, cá nhân;
h) Giao đất, cho thuê đất đối với các trường hợp được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
2. Các trường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất bao gồm:
a) Giao đất không thu tiền sử dụng đất;
b) Sử dụng đất được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất quy định tại Điều 110 của Luật này;
c) Sử dụng đất quy định tại các điểm b, g khoản 1 và khoản 2 Điều 56 của Luật này;
d) Sử dụng đất vào mục đích hoạt động khoáng sản;
đ) Sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở tái định cư, nhà ở xã hội và nhà ở công vụ;
e) Giao đất ở cho cán bộ, công chức, viên chức chuyển nơi công tác theo quyết định điều động của cơ quan có thẩm quyền;
g) Giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân có hộ khẩu thường trú tại xã mà không có đất ở và chưa được Nhà nước giao đất ở;
h) Giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân có hộ khẩu thường trú tại thị trấn thuộc vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn mà không có đất ở và chưa được Nhà nước giao đất ở;
i) Các trường hợp khác do Thủ tướng Chính phủ quyết định.
3. Trường hợp đất đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này mà không có người tham gia hoặc trường hợp chỉ có một người đăng ký tham gia đấu giá hoặc đấu giá ít nhất là 02 lần nhưng không thành thì Nhà nước thực hiện việc giao đất, cho thuê đất mà không phải đấu giá quyền sử dụng đất.

Điều 119. Thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất
1. Điều kiện để tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất:
a) Đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
b) Đất đã được giải phóng mặt bằng, đất có tài sản gắn liền với đất mà tài sản thuộc sở hữu nhà nước;
c) Có phương án đấu giá quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
2. Tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện sau đây:
a) Thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo quy định tại Điều 55 và Điều 56 của Luật này;
b) Phải bảo đảm các điều kiện để thực hiện dự án đầu tư theo quy định tại Điều 58 của Luật này đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư.
Ngoài ra, Theo quy định Khoản 1 Điều 18 Nghị định 99/2015/NĐ-CP nghị định hướng dẫn Luật Nhà ở, nếu Nhà nước giao đất, cho thuê đất để xây dựng nhà ở đối với khu vực đã thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng thì lựa chọn chủ đầu tư thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất (trừ trường hợp không đấu giá QSDĐ theo quy định trên). Thời gian và quy trình đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai, Luật bán đấu giá tài sản 2016 và theo Quyết định của UBND tỉnh tại đia phương nơi có đất.
Như vậy, có thể khẳng định rằng đối với các dự án xây dựng nhà ở tại khu vực đã thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng (dự án có mặt bằng sạch) thì phải lựa chọn nhà đầu tư thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất.
II. Lựa chọn nhà đầu tư thông qua đấu thầu quyền sử dụng đất.

Theo Điều 22 Luật Nhà ở 2014, việc lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án nhà ở phải thông qua đấu giá hoặc đấu thầu. Khoản 3 Điều 1 Luật Đấu thầu và Điểm b, khoản 1 Điều 1 Nghị định 30/2015/NĐ-CP nghị định hướng dẫn Luật Đấu Thầu quy định việc lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất tại các khu đất có giá trị lợi thế thương mại cao phải thực hiện theo hình thức đấu thầu.
Khoản 3 Điều 1 Luật đấu thầu quy định quản lý nhà nước về đấu thầu; trách nhiệm của các bên có liên quan và các hoạt động đấu thầu, bao gồm:
“3. Lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư theo hình thức đối tác công tư (PPP), dự án đầu tư có sử dụng đất;”
Điểm b, khoản 1 Điều 1 Nghị định 30/2015/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư theo quy định tại Khoản 3 Điều 1 của Luật Đấu thầu, bao gồm:
“b) Dự án đầu tư sử dụng các khu đất, quỹ đất có giá trị thương mại cao, cần lựa chọn nhà đầu tư thuộc danh mục dự án được phê duyệt theo quy định tại Điểm b Khoản 1 Điều 10 Nghị định này để xây dựng công trình thuộc đô thị, khu đô thị mới; nhà ở thương mại; công trình thương mại và dịch vụ; tổ hợp đa năng mà không thuộc các trường hợp quy định tại Điểm a Khoản này.”
Điều 10 Nghị định 30/2015/NĐ-CP quy định như sau:
“Điều 10. Danh mục dự án đầu tư có sử dụng đất :
1. Lập và phê duyệt danh mục dự án
a) Căn cứ lập danh mục dự án:
- Kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội;
- Kế hoạch sử dụng đất hàng năm, danh mục dự án cần thu hồi đất đã được phê duyệt;
- Quy hoạch phân khu xây dựng tỷ lệ 1/2.000 hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 (nếu có).
b) Lập và phê duyệt danh mục dự án
Sở chuyên ngành, cơ quan chuyên môn tương đương cấp sở hoặc Ủy ban nhân dân cấp huyện đề xuất dự án sử dụng khu đất, quỹ đất có giá trị thương mại cao cần lựa chọn nhà đầu tư gửi Sở Kế hoạch và Đầu tư tổng hợp, báo cáo Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, phê duyệt danh mục dự án đầu tư có sử dụng đất.
2. Công bố danh mục dự án
a) Sau khi có quyết định phê duyệt, danh mục dự án đầu tư có sử dụng đất được công bố trong thời hạn quy định tại Khoản 1 Điều 6 Nghị định này. Khuyến khích đăng tải trên các phương tiện thông tin đại chúng khác để tạo điều kiện thuận lợi trong việc tiếp cận thông tin của các nhà đầu tư quan tâm.
b) Nội dung công bố phải bao gồm các thông tin về: Địa điểm thực hiện dự án, diện tích khu đất, chức năng sử dụng đất, các chỉ tiêu quy hoạch được phê duyệt, hiện trạng khu đất, các thông tin cần thiết khác”.
Ngoài ra, Theo quy định tại Điểm b, Khoản 1, Điều 18 Nghị định 99/2015/NĐ-CP, đối với dự án nhà ở thương mại mà khu vực chưa thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng thì lựa chọn chủ đầu tư thông qua hình thức đấu thầu nếu có nhiều nhà đầu tư có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 21 của Luật Nhà ở đăng ký tham gia làm chủ đầu tư; trường hợp chỉ có một nhà đầu tư đủ điều kiện quy định tại Điều 21 của Luật Nhà ở đăng ký tham gia thì chỉ định nhà đầu tư đó làm chủ đầu tư.
Sở Xây dựng chủ trì giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở. Thời gian và quy trình đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về đấu thầu
Như vậy, từ những quy định trên có thể khẳng định rằng, đối với các dự án Nhà ở thương mại , Khu đô thị sử dụng quỹ đất chưa thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng hoặc những dự án sử dụng quỹ đất có giá trị thương mại cao thì phải lựa chọn nhà đầu tư thông qua cơ chế đấu thầu.

III. Về hình thức chỉ định nhà đầu tư.

Việc chỉ định chủ đầu tư được áp dụng đối với nhà đầu tư có đủ điều kiện quy định tại Điều 21 và khoản 1 và khoản 4 Điều 23 của Luật nhà ở 2014. Tức là: tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất ở hợp pháp, phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, có đủ điều kiện làm chủ đầu tư theo quy định tại Điều 21 của Luật Nhà ở và có nhu cầu tham gia đầu tư xây dựng nhà ở thì Sở Xây dựng kiểm tra và báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao cho nhà đầu tư đó làm chủ đầu tư. Thời gian lựa chọn chủ đầu tư là 30 ngày, kể từ ngày Sở Xây dựng nhận được văn bản đăng ký làm chủ đầu tư.
IV. Về trường hợp lựa chọn nhà đầu tư thông qua quyết định hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư dự án.
Nghị định 99/2015/NĐ-CP của chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở như sau:
Điều 9. Quyết định hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở.
“1.    Các tổ chức, cá nhân trước khi lập dự án đầu tư xây dựng nhà ở thuộc diện quy định tại Khoản 2 Điều 17 của Luật Nhà ở thì phải làm thủ tục đề nghị quyết định hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định của Nghị định này.
4.      Trường hợp xây dựng nhà ở không thuộc diện quy định tại Khoản 2 và Khoản 3 Điều này nhưng thuộc các diện sau đây thì phải làm thủ tục gửi Bộ Xây dựng thẩm định để trình Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư:
a)      Dự án có quy mô sử dụng đất từ 100 ha trở lên hoặc có quy mô dưới 100 ha nhưng có số lượng nhà ở từ 2.500 căn trở lên (bao gồm nhà biệt thự, nhà ở riêng lẻ, căn hộ chung cư) tại khu vực không phải là đô thị;”
Khoản 2 Điều 17 Luật nhà ở 2014 quy định như sau:
“2. Dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định của Luật này bao gồm:
a) Dự án đầu tư xây dựng mới hoặc cải tạo một công trình nhà ở độc lập hoặc một cụm công trình nhà ở;
b) Dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở có hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đồng bộ tại khu vực nông thôn;
c) Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị hoặc dự án sử dụng đất hỗn hợp mà có dành diện tích đất trong dự án để xây dựng nhà ở;
d) Dự án đầu tư xây dựng công trình có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.”
Ngoài ra, Điều 21 Nghị định số 11/2013/NĐ-CP ngày 14 tháng 01 năm 2013 của Chính phủ về quản lý đầu tư và phát triển đô thị quy định về thẩm quyền chấp thuận đầu tư như sau: “Điều 21. Thẩm quyền chấp thuận đầu tư đối với các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới
1. Thủ tướng Chính phủ quyết định chấp thuận đầu tư sau khi có ý kiến thẩm định của Bộ Xây dựng đối với các trường hợp sau đây:
a) Dự án có quy mô sử dụng đất từ 100 ha trở lên;
b) Dự án thuộc địa giới hành chính của hai tỉnh trở lên hoặc khu vực có ý nghĩa quan trọng về an ninh, quốc phòng”.
Như vậy, đối với mỗi dự án cụ thể sẽ có những hình thức lựa chọn chủ đầu tư phù hợp với từng dự án theo quy định của pháp luật. Nội dung bài viết trên chỉ có giá trị tham khảo, để được tư vấn chính xác nhất về trường hợp của quý khách hàng. Xin vui lòng liên hệ với Công ty Chúng tôi:
CÔNG TY LUẬT HỢP DANH ĐẠI AN PHÁT
Số điện thoại: 024.39.184.888/0973.509.636/0989.422.798
Email: luatdaianphat@gmail.com
Trân trọng!

Gửi yêu cầu dịch vụ

Đăng ký dịch vụ ngay

Bài viết khác