Tặng cho quyền sử dụng đất giữa anh, chị, em ruột

I, CƠ SỞ PHÁP LÝ.
- Luật Đất đai 2013
- Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007 sửa đổi bổ sung năm 2014
- Bộ luật dân sự năm 2015
- Luật công chứng 2014
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn Luật đất đai 2013
- Nghị định số 01/2017/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành luật đất đai.
- Nghị định số 23/2015 về chứng thực hợp đồng giao dịch
- Nghị định số 140/2016/NĐ-CP về lệ phí trước bạ
- Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT quy định chi tiết Nghị định 01/2017/NĐ-CP
- Thông tư 257/2016/TT-BTC quy định về phí công chứng, chứng thực.
- Thông tư số 250/TT-BTC hướng dẫn về phí và lệ phí thuộc thẩm quyền quyết định của HĐND cấp tỉnh.

II, LUẬT SƯ TƯ VẤN.
 1, Điều kiện để thực hiện  quyền tặng cho quyền sử dụng đất giữa anh chị em tuột với nhau:
Điều kiện chung nhất thực hiện quyền tặng cho theo quy định tại Điều 188 Luật đất đai năm 2013 bao gồm:

• Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

      Trường hợp ngoại lệ mà người sử dụng đất không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng vẫn có thể thực hiện tặng cho: Người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam khi nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng vẫn được tặng cho quyền sử dụng đất.

• Đất không có tranh chấp

• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án

• Trong thời hạn sử dụng đất

      Ngoài những điều kiện chung như trên, trường hợp tặng cho giữa anh chị em ruột cũng phải cần đáp ứng đủ những điều kiện theo quy định Luật đất đai 2013 đối với từng loại đất cụ thể:
+ Đất trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng: Anh em ruột chỉ được tặng cho đất trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng khi người nhận tặng cho đất đang sinh sống trong phân khu đó. (Theo quy định tại Khoản 1 Điều 192)
+ Đất trong khu vực rừng phòng hộ: Anh em ruột chỉ được tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ nếu người nhận tặng cho đang sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ đó. (Theo Khoản 2 Điều 192)
+ Đất được Nhà nước giao theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước cho hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số thì chỉ được tặng cho quyền sử dụng đất sau 10 năm, kể từ ngày có quyết định giao đất theo quy định của Chính phủ.
+ Đất trồng lúa: Anh em ruột được cho tặng đất trồng lúa khi người nhận tặng cho đất bắt buộc phải trực tiếp sản xuất nông nghiệp. (Điều 191 Luật đất đai).
 
2, Thủ tục cho tặng nhà đất giữa anh em ruột
Bước 1: Lập hợp đồng tặng cho quyền sử dụngđất và tái sản trên đất
Việc tặng cho quyền sử dụng đất phụ thuộc vào ý chí của người cho đất, do đó khi muốn tặng cho lại quyền sử dụng đất và tài sản trên đất cho anh, chị hoặc em ruột thì cần có giấy tờ về giao dịch một cách hợp pháp.
Theo quy định tại Điều 462 Bộ luật dân sự năm 2015 thì việc tặng cho có thể kèm theo điều kiện, tức là bên tặng cho có quyền yêu cầu bên nhận tặng cho thực hiện một hoặc nhiều nghĩa vụ sau khi tặng cho.
Theo Điều 459 Bộ luật Dân sự 2015 và Khoản 3 Điều 167 Luật Đất Đai 2013 quy định rằng việc tặng cho quyền sử dụng đẩt phải được lập thành văn bản và văn bản đó phải được công chứng, chứng thực.
Như vậy, bước đầu tiền trong quá trình tặng cho nhà đất giữa anh em ruột là tiến hành lập hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
 
Bước 2: Công chứng, chứng thực Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất
Sau khi các bên thỏa thuận và lập dự thảo Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất và tài sản trên đất thì tiến hành công chứng/ chứng thực tại tổ chức hành nghề công chứng hoặc Ủy ban nhân dân theo quy định.
Hồ sơ yêu cầu công chứng Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất.
Căn cứ theo Khoản 1 Điều 40 Luật công chứng 2014, Khoản 1 Điều 36 Nghị định 23/2015/NĐ-CP về chứng thực hợp đồng, giao dịch hồ sơ yêu cầu công chứng/ chứng thực được lập thành một bộ, gồm các giấy tờ sau đây:
+ Phiếu yêu cầu công chứng, trong đó có thông tin về họ tên, địa chỉ người yêu cầu công chứng, nội dung cần công chứng, danh mục giấy tờ gửi kèm theo; tên tổ chức hành nghề công chứng, họ tên người tiếp nhận hồ sơ yêu cầu công chứng, thời điểm tiếp nhận hồ sơ;
+ Dự thảo Hợp đồng tặng cho (nếu có)
+ Bản sao giấy tờ tùy thân (chứng minh nhân dân/căn cước công dân, sổ hộ khẩu,…) của bên tặng cho và nhận tặng cho nhà đất.
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
+ Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng tặng cho (giấy đăng ký kết hôn nếu đang trong thời kỳ hôn nhân, giấy xác nhận tình trạng hôn nhân, quyết định ly hôn, …).
+ Giấy tờ nhân thân thể hiện quan hệ thân thích để được miễn giảm thuế, phí.
 
Bước 3: Thực hiện thủ tục sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 9 (Đăng ký biến động)
Theo quy định tại khoản 1 Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thủ tục sang tên giấy chứng nhận khi tặng cho quyền sử dụng đất được thực hiện theo trình tự sau:
Thứ nhất, bạn nộp 01 bộ hồ sơ thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký đất đai, hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã.
Hồ sơ bao gồm:
+ Đơn đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK;
+ Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đã công chứng hoặc chứng thực
+ Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp
+ Bản sao chứng minh nhân dân hoặc Hộ chiếu còn giá trị sử dụng kèm theo bản chính; hoặc bản photo có công chứng, chứng thực.
    Trường hợp thực hiện quyền của bạn đối với một phần thửa đất thì bạn đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của bạn trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của bạn.
Trong trường hợp này, bạn phải thực hiện thêm thủ tục thẩm định điều kiện tách thửa đối với đất của mình sau đó mới có thể tiến hành tặng cho đối với phần đất muốn tặng cho.
Thứ hai, Văn phòng đăng ký đất đai tiếp nhận hồ sơ từ bạn hoặc từ Ủy ban nhân dân cấp xã chuyển đến và thực hiện các công việc:
Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây:

• Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định;

• Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp;

• Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho bạn hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

Kết quả nhận lại là: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sau khi sang tên tặng cho tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc tại Ủy ban nhân dân xã trong trường hợp nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân xã.
3, Nghĩa vụ tài chính khi thực hiện thủ tục tặng cho nhà đất giữa anh em ruột
Quy định về nghĩa vụ tài chính khi anh em ruột tặng cho quyền sử dụng đất như sau:
Thứ nhất, tặng cho quyền sử dụng đất giữa anh em ruột thuộc trường hợp được miễn nộp thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ. Theo Khoản 4 Điều 4 Luật thuế thu nhập cá nhân 2007, sửa đổi bổ sung năm 2012 và 2014, Khoản 4 điều 4 Nghị định 65/2015 hướng dẫn luật thuế thu nhập cá nhân thì thu nhập từ quà tặng là bất động sản là một trong những trường được miễn thuế thu nhập cá nhân, giữa những người có quan hệ sau: “giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau”.
 
+ Khoản 10 Điều 9 Nghị định 140/2016/NĐ-CP cũng quy định các trường hợp được miễn lệ phí trước bạ khi tặng cho nhà đất giữa: “Vợ với chồng;Cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu;Cha vợ, mẹ vợ với con rể;Ông nội, bà nội với cháu nội;Ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; Anh, chị, em ruột với nhau nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”
Do vậy, anh em ruột tặng cho quyền sử dụng đất không phải nộp lệ phí trước bạ.
 
Thứ hai, các loại nghĩa vụ tài chính vẫn phải nộp khi thực hiện thủ tục tặng cho nhà đất giữa anh em ruột
Khi tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở thì bạn phải nộp một số khoản phí và lệ phí.
Danh mục phí và lệ phí kèm theo Luật phí và lệ phí 2015 trao quyền quyết định mức thu Phí thẩm định, Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất, Phí khai thác và sử dụng tài liệu đất đai thuộc thẩm quyền của UBND cấp tỉnh quy định. Theo đó, các khoản phí, lệ phí phải nộp gồm:
- Phí đo đạc (nếu có) ;
- Lệ phí thẩm định hồ sơ;
- Lệ phí cấp sổ đỏ theo từng trường hợp cụ thể không quá 100.000 đồng trên một lần cấp mới.
- Lệ phí địa chính.
 
4, Thời hạn thực hiện thủ tục tặng cho nhà đất giữa anh em  ruột
+ Thời hạn công chứng/ chứng thực tối đa là 02 ngày làm việc, đối với những giao dịch phức tạp thì thời hạn tối đa là 10 ngày làm việc.
+Thời hạn giải quyết thủ tục tặng cho theo khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP là:
+ Không quá 10 ngày làm việc kể từ ngày Văn phòng đăng ký đất đai nhận được hồ sơ hợp lệ;
+ Không quá 20 ngày làm việc với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn.
+ Không quá 03 ngày làm việc cho việc tính nghĩa vụ tài chính tại cơ quan thuế.
 
Trên đây là trình tự, thủ tục, và các khoản nghĩa vụ tài chính khi tặng cho quyền sử dụng đất giữa anh, chị, em ruột theo quy định của pháp luật. Bài viết mang tính chất tham khảo. Nếu còn bất kỳ băn khoăn nào cần tư vấn, giải đáp, bạn vui lòng liên hệ với Luật Hợp danh Đại An Phát để được hỗ trợ trực tiếp.
Công ty Luật Hợp danh Đại An Phát chuyên cung cấp các dịch vụ pháp lý chuyên nghiệp như: giải quyết tranh chấp đất đai, tài sản, tranh tụng trong các vụ án dân sự, hình sự, hôn nhân gia đình. Đại diện khách hàng thực hiện các thủ tục sang tên sổ đỏ, sang tên xe ô tô, dịch vụ công chứng tại nhà …. Chúng tôi luôn sẵn lòng, tận tâm hỗ trợ quý khách hàng giải quyết các vấn đề pháp lý nhanh chóng, kịp thời và chính xác nhất, Hãy liên hệ trực tiếp với chúng tôi:
CÔNG TY LUẬT HỢP DANH ĐẠI AN PHÁT
Địa chỉ: Phòng 12A – Chung cư viện Chiến lược Bộ Công An, đường Nguyễn Chánh, quận Cầu Giấy, Hà Nội.
Số điện thoại: 024.39.184.888/0973.509.636/0989.422.798
Email: luatdaianphat@gmail.com  
Trân trọng!