Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) cho đất được giao không đúng thẩm quyền
11/08/2021 18:00
Hiện nay, nhiều hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được giao không đúng thẩm quyền. Vậy, đất được giao không đúng thẩm quyền là gì? có bị xử phạt vi phạm hành chính không? Đất đó có được cấp Giấy chứng nhân quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) không và nghĩa vụ tài chính như thế nào để được cấp sổ đỏ? Hãy cùng Luật Đại An Phát giải đáp thắc mắc trên.
- Căn cứ pháp lý
- Luật Đất đai 2013
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP Hướng dẫn thi hành luật Đất đai;
- Nghị định 45/2014/NĐ-CP Quy định về thu tiền sử dụng đất;
- Nghị định 140/2016/NĐ-CP Quy định về Lệ phí trước bạ;
- Nghị định 20/2019/NĐ-CP sửa đổi Nghị định 140/2016/NĐ-CP về lệ phí trước bạ;
- Thông tư số 250/2016/TT-BTC
- Luật sư tư vấn
II.1 Điều kiện được cấp Sổ đỏ cho đất được giao không đúng thẩm quyền
Đất được giao không đúng thẩm quyền qua các giai đoạn nếu cá nhân, chủ sử dụng đất sử dụng ổn định thì có thể được cấp Sổ đỏ nếu có đủ điều kiện và sẽ không bị phạt. Tuy nhiên, chúng ta cần phải hiểu đất được giao không đúng thẩm quyền là gì?
Theo khoản 1 Điều 23 Nghị định 43/2014/NĐ-CP giao đất không đúng thẩm quyền gồm các trường hợp sau:
- Các trường hợp người đứng đầu điểm dân cư giao đất hoặc UBND cấp xã (xã, phường, thị trấn) giao đất không đúng thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai qua các thời kỳ;
- Tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng nhưng đã tự phân phối, bố trí cho cán bộ, công nhân viên, xã viên để sử dụng làm nhà ở và các mục đích khác.
Đất được giao không đúng thẩm quyền qua các giai đoạn nếu cá nhân, chủ sử dụng đất sử dụng ổn định thì có thể được cấp Sổ đỏ nếu có đủ điều kiện và sẽ không bị phạt. Tuy nhiên, chúng ta cần phải hiểu đất được giao không đúng thẩm quyền là gì?
Theo khoản 1 Điều 23 Nghị định 43/2014/NĐ-CP giao đất không đúng thẩm quyền gồm các trường hợp sau:
- Các trường hợp người đứng đầu điểm dân cư giao đất hoặc UBND cấp xã (xã, phường, thị trấn) giao đất không đúng thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai qua các thời kỳ;
- Tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng nhưng đã tự phân phối, bố trí cho cán bộ, công nhân viên, xã viên để sử dụng làm nhà ở và các mục đích khác.
Điều kiện được cấp Sổ đỏ cho đất được giao không đúng thẩm quyền
Tình trạng các cơ quan, đơn vị sự nghiệp công lập (bệnh viện, các trường đại học…) phân đất cho cán bộ, công chức, viên chức xảy ra khá phổ biến, nhất là trước khi có Luật Đất đai 2003. Tuy đây là trường hợp giao đất không đúng thẩm quyền nhưng vẫn được cấp Sổ đỏ nếu đủ điều kiện sau:
*Giai đoạn 1: Giao không đúng thẩm quyền trước ngày 15/10/1993. Trường hợp này muốn được cấp Sổ đỏ phải đủ 03 điều kiện sau:
- Đất được giao không đúng thẩm quyền đã được sử dụng ổn định trước ngày 15/10/1993;
- Không có tranh chấp;
- Phù hợp với quy hoạch.
Lưu ý: Không phải thực hiện nghĩa vụ tài chính khi được cấp Sổ đỏ.
*Giai đoạn 2: Giao không đúng thẩm quyền từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2014. Trường hợp này để được cấp Sổ đỏ phải đủ 03 điều kiện sau:
- Trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền đã được sử dụng ổn định từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2014;
- Không có tranh chấp;
- Phù hợp với quy hoạch.
Lưu ý: Tuy có điều kiện giống nhau nhưng diện tích được công nhận và nghĩa vụ tài chính là khác nhau (giao đất không đúng thẩm quyền từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2014 phải nộp tiền sử dụng đất).
II.2 Nghĩa vụ tài chính khi cấp Sổ đỏ:
*Giai đoạn 1: Giao không đúng thẩm quyền trước ngày 15/10/1993. Trường hợp này muốn được cấp Sổ đỏ phải đủ 03 điều kiện sau:
- Đất được giao không đúng thẩm quyền đã được sử dụng ổn định trước ngày 15/10/1993;
- Không có tranh chấp;
- Phù hợp với quy hoạch.
Lưu ý: Không phải thực hiện nghĩa vụ tài chính khi được cấp Sổ đỏ.
*Giai đoạn 2: Giao không đúng thẩm quyền từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2014. Trường hợp này để được cấp Sổ đỏ phải đủ 03 điều kiện sau:
- Trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền đã được sử dụng ổn định từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2014;
- Không có tranh chấp;
- Phù hợp với quy hoạch.
Lưu ý: Tuy có điều kiện giống nhau nhưng diện tích được công nhận và nghĩa vụ tài chính là khác nhau (giao đất không đúng thẩm quyền từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2014 phải nộp tiền sử dụng đất).
II.2 Nghĩa vụ tài chính khi cấp Sổ đỏ:
- Lệ phí trước bạ
Giá tính lệ phí trước bạ: Căn cứ Điều 6 Nghị định 140/2016/NĐ-CP ngày 10 tháng 10 năm 2016 về lệ phí trước bạ, được sửa đổi, bổ sung một số điều tại Nghị định số 20/2019/NĐ-CP ngày 21 tháng 2 năm 2019
“Điều 1. Sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 140/2016/NĐ-CP ngày 10 tháng 10 năm 2016 của Chính phủ về lệ phí trước bạ
1. Điều 6 được sửa đổi, bổ sung như sau:
“1. Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà, đất:
a) Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất là giá đất tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.“
Như vậy, giá đất sẽ do UBND cấp tỉnh quy định.
– Mức thu lệ phí trước bạ: Căn cứ theo khoản 1 Điều 7 Nghị định 140/2016/NĐ-CP mức thu được tính 0,5 % cho đất.
“Điều 1. Sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 140/2016/NĐ-CP ngày 10 tháng 10 năm 2016 của Chính phủ về lệ phí trước bạ
1. Điều 6 được sửa đổi, bổ sung như sau:
“1. Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà, đất:
a) Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất là giá đất tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.“
Như vậy, giá đất sẽ do UBND cấp tỉnh quy định.
– Mức thu lệ phí trước bạ: Căn cứ theo khoản 1 Điều 7 Nghị định 140/2016/NĐ-CP mức thu được tính 0,5 % cho đất.
- Tiền sử dụng đất
*Giai đoạn 1: Giao đất không đúng thẩm quyền trước ngày 01/7/2004
Theo Điều 8 Nghị định 45/2014/NĐ-CP tiền sử dụng đất khi cấp Sổ đỏ cho hộ gia đình, cá nhân đối với đất ở có nguồn gốc được giao không đúng thẩm quyền (trực tiếp được giao, mua lại, nhận tặng cho, nhận thừa kế…) từ trước ngày 01/7/2004 như sau:
Trường hợp 1: Sử dụng đất có nhà ở ổn định
1. Khi được cấp Sổ đỏ sẽ không phải nộp tiền sử dụng đất nếu sử dụng đất có nhà ở từ trước ngày 15/10/1993 và có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền cho cơ quan, tổ chức để được sử dụng đất.
2. Trường hợp sử dụng đất có nhà ở ổn định trong khoảng thời gian từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004 và có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất, thì thu tiền sử dụng đất như sau:
- Nếu giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất theo đúng mức thu quy định của pháp luật đất đai năm 1993 thì không thu tiền sử dụng đất;
- Nếu giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất thấp hơn mức thu quy định của pháp luật đất đai năm 1993 thì số tiền đã nộp được quy đổi ra tỷ lệ % diện tích đã hoàn thành việc nộp tiền sử dụng đất theo chính sách và giá đất tại thời điểm đã nộp tiền.
Phần diện tích đất còn lại thực hiện thu tiền sử dụng đất theo chính sách và giá đất tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
3. Trường hợp sử dụng đất có nhà ở ổn định trước ngày 01/7/2004 và không có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất, khi được cấp Sổ đỏ thì thu tiền sử dụng đất như sau:
- Trường hợp đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 15/10/1993 thì:
+ Thu tiền sử dụng đất bằng 40% tiền sử dụng đất theo giá đất ở đối với phần diện tích đất trong hạn mức giao đất ở tại địa phương theo giá đất quy định tại Bảng giá đất tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
+ Thu tiền sử dụng đất bằng 100% tiền sử dụng đất theo giá đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở (nếu có) theo giá đất cụ thể tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Trường hợp đất đã được sử dụng ổn định từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004 thì:
+ Thu tiền sử dụng đất bằng 50% (thu một nửa) tiền sử dụng đất đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở theo giá đất quy định tại Bảng giá đất;
+ Thu tiền sử dụng đất bằng 100% (thu đầy đủ) tiền sử dụng đất đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở (nếu có) theo giá đất cụ thể tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Trường hợp 2: Diện tích đất còn lại không có nhà ở (nếu có)
- Diện tích đất còn lại không có nhà ở (nếu có) được xác định là đất nông nghiệp theo hiện trạng sử dụng khi cấp Sổ đỏ.
- Nếu người sử dụng đất đề nghị được chuyển sang sử dụng vào mục đích đất ở và được cấp Sổ đỏ thì tiền sử dụng đất phải nộp như sau:
Tiền sử dụng đất = Tiền sử dụng đất theo giá đất ở - Tiền sử dụng đất theo giá đất nông nghiệp
* Giai đoạn 2. Giao không đúng thẩm quyền hoặc do lấn chiếm kể từ ngày 01/7/2004 đến trước ngày 01/7/2014
- Phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Trường hợp sử dụng đất có công trình xây dựng không phải là nhà ở, nếu được cấp Sổ đỏ đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất với thời hạn sử dụng lâu dài thì phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể của loại đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp.
Theo Điều 8 Nghị định 45/2014/NĐ-CP tiền sử dụng đất khi cấp Sổ đỏ cho hộ gia đình, cá nhân đối với đất ở có nguồn gốc được giao không đúng thẩm quyền (trực tiếp được giao, mua lại, nhận tặng cho, nhận thừa kế…) từ trước ngày 01/7/2004 như sau:
Trường hợp 1: Sử dụng đất có nhà ở ổn định
1. Khi được cấp Sổ đỏ sẽ không phải nộp tiền sử dụng đất nếu sử dụng đất có nhà ở từ trước ngày 15/10/1993 và có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền cho cơ quan, tổ chức để được sử dụng đất.
2. Trường hợp sử dụng đất có nhà ở ổn định trong khoảng thời gian từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004 và có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất, thì thu tiền sử dụng đất như sau:
- Nếu giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất theo đúng mức thu quy định của pháp luật đất đai năm 1993 thì không thu tiền sử dụng đất;
- Nếu giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất thấp hơn mức thu quy định của pháp luật đất đai năm 1993 thì số tiền đã nộp được quy đổi ra tỷ lệ % diện tích đã hoàn thành việc nộp tiền sử dụng đất theo chính sách và giá đất tại thời điểm đã nộp tiền.
Phần diện tích đất còn lại thực hiện thu tiền sử dụng đất theo chính sách và giá đất tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
3. Trường hợp sử dụng đất có nhà ở ổn định trước ngày 01/7/2004 và không có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất, khi được cấp Sổ đỏ thì thu tiền sử dụng đất như sau:
- Trường hợp đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 15/10/1993 thì:
+ Thu tiền sử dụng đất bằng 40% tiền sử dụng đất theo giá đất ở đối với phần diện tích đất trong hạn mức giao đất ở tại địa phương theo giá đất quy định tại Bảng giá đất tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
+ Thu tiền sử dụng đất bằng 100% tiền sử dụng đất theo giá đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở (nếu có) theo giá đất cụ thể tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Trường hợp đất đã được sử dụng ổn định từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004 thì:
+ Thu tiền sử dụng đất bằng 50% (thu một nửa) tiền sử dụng đất đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở theo giá đất quy định tại Bảng giá đất;
+ Thu tiền sử dụng đất bằng 100% (thu đầy đủ) tiền sử dụng đất đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở (nếu có) theo giá đất cụ thể tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Trường hợp 2: Diện tích đất còn lại không có nhà ở (nếu có)
- Diện tích đất còn lại không có nhà ở (nếu có) được xác định là đất nông nghiệp theo hiện trạng sử dụng khi cấp Sổ đỏ.
- Nếu người sử dụng đất đề nghị được chuyển sang sử dụng vào mục đích đất ở và được cấp Sổ đỏ thì tiền sử dụng đất phải nộp như sau:
Tiền sử dụng đất = Tiền sử dụng đất theo giá đất ở - Tiền sử dụng đất theo giá đất nông nghiệp
* Giai đoạn 2. Giao không đúng thẩm quyền hoặc do lấn chiếm kể từ ngày 01/7/2004 đến trước ngày 01/7/2014
- Phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Trường hợp sử dụng đất có công trình xây dựng không phải là nhà ở, nếu được cấp Sổ đỏ đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất với thời hạn sử dụng lâu dài thì phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể của loại đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp.
- Lệ phí cấp sổ đỏ
Theo thông tư số 250/2016/TT-BTC ngày 11 tháng 11 năm 2016 hướng dẫn phí và lệ phí thuộc thẩm quyền quyết định của Hội đồng nhân dân tỉnh thành phố trực thuộc trung ương, các loại phí bao gồm: phí đo đạc, lệ phí địa chính, phí thẩm định Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, phí in Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Liên hệ chi tiết
Trên đây là giải đáp thắc mắc của Công ty Luật Hợp danh Đại An Phát về Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho đất được giao không đúng thẩm quyền. Để được tư vấn chi tiết, quý khách hàng vui lòng liên hệ với Công ty Luật Hợp danh Đại An Phát để được hỗ trợ trực tiếp. Công ty Luật Hợp danh Đại An Phát chuyên cung cấp các dịch vụ pháp lý chuyên nghiệp như: giải quyết tranh chấp đất đai, tài sản, tranh tụng trong các vụ án dân sự, hình sự, hôn nhân gia đình. Đại diện khách hàng thực hiện các thủ tục sang tên sổ đỏ, sang tên xe ô tô, dịch vụ công chứng tại nhà... Công ty Luật Hợp Danh Đại An Phát rất hân hạnh được phục vụ quý khách!
CÔNG TY LUẬT HỢP DANH ĐẠI AN PHÁT
Số điện thoại: 024.39.184.888/0973.509.636/0989.422.798
Email: luatdaianphat@gmail.com
Trân trọng!
CÔNG TY LUẬT HỢP DANH ĐẠI AN PHÁT
Số điện thoại: 024.39.184.888/0973.509.636/0989.422.798
Email: luatdaianphat@gmail.com
Trân trọng!
Đăng ký dịch vụ ngay
- MỨC PHẠT CHẬM SANG TÊN SỔ ĐỎ THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH
- THỦ TỤC XIN CẤP PHÉP XÂY DỰNG ĐỐI VỚI NHÀ Ở RIÊNG LẺ TẠI ĐÔ THỊ THEO QUY ĐỊNH HIỆN HÀNH
- Đất trong diện quy hoạch có được phép chuyển nhượng không?
- QUYỀN VỀ LỐI ĐI QUA VÀ CÁCH GHI NHẬN VÀO SỔ ĐỎ THEO PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có phải là đối tượng khởi kiện vụ án hành chính không?
- Một số rủi ro khi nhờ người khác đứng tên hộ trên sổ đỏ
- Có phải đóng thuế khi nhận thừa kế nhà đất không
- NGHỊ ĐỊNH MỚI VỀ CẢI TẠO, XÂY DỰNG LẠI NHÀ CHUNG CƯ